Escolher FIIs para investir em 2026 pode se tornar uma das estratégias mais interessantes para quem deseja aproveitar um possível início de ciclo de queda da Selic.
Com a taxa atualmente em 15% e as projeções indicando cortes graduais a partir do próximo ano, uma reprecificação relevante dos Fundos Imobiliários poderá ser observada.
Neste guia, você verá quais setores tendem a se beneficiar desse movimento, quais indicadores devem ser analisados e como estruturar uma carteira mais resiliente para o novo cenário.
Por que 2026 pode ser um ano estratégico para investir em FIIs?
Com a perspectiva de redução de juros, o mercado tende a reavaliar o valor presente dos fluxos futuros de renda dos FIIs.
Isso significa que muitos ativos podem acabar reprecificados para cima, especialmente aqueles cuja renda é vista como estável e previsível.
Além disso:
- O custo de financiamento de projetos tende a cair.
- Novas emissões podem ser realizadas com mais facilidade.
- A confiança no setor imobiliário costuma ser reforçada nesses ciclos.
Não por acaso, em ciclos anteriores de queda da Selic, diversos fundos tiveram forte valorização — movimento que pode ser replicado em 2026.
O que avaliar antes de escolher FIIs para investir em 2026?
Mesmo em um cenário positivo, uma análise cuidadosa deve ser feita. Alguns critérios tornam a seleção mais estratégica:
📌 1. Setor do fundo
Os segmentos podem reagir de maneiras diferentes à queda de juros. Fundos logísticos, por exemplo, podem ser impulsionados pelo crescimento do e-commerce. Já fundos de papel tendem a desacelerar quando os indexadores ligados a juros diminuem.
📌 2. Qualidade dos contratos
Indicadores como duração média (WAULT), índice de reajuste (IGP-M ou IPCA), vacância e inadimplência precisam ser lidos com atenção.
Boa parte dos resultados dos FIIs é sustentada por contratos sólidos e previsíveis.
📌 3. Localização e atratividade dos imóveis
Imóveis bem posicionados, com potencial de valorização e liquidez, costumam responder melhor a mudanças de ciclo econômico.
📌 4. Histórico de gestão
Gestoras experientes tendem a tomar decisões mais equilibradas em momentos de turbulência e capturam oportunidades rapidamente quando o mercado vira para cima.
Principais categorias de FIIs para ficar no radar em 2026
A seguir, veja como cada tipo de fundo pode se comportar diante das expectativas econômicas.
FIIs de Tijolo
Os fundos de tijolo são compostos por imóveis físicos — como galpões, lajes corporativas, shoppings e centros de distribuição.
Em ciclos de queda de juros, esse tipo de fundo costuma ser beneficiado, porque:
- O valor dos imóveis tende a subir.
- As taxas de desconto dos fluxos diminuem.
- A demanda por imóveis comerciais pode ser aquecida.
Setores que podem se destacar:
🏬 Lajes Corporativas
A vacância vem caindo de forma gradual nos principais centros de negócios.
Com a melhora econômica, novas absorções podem ser observadas e contratos mais longos podem ser firmados.
🏪 Shoppings
Shoppings bem administrados já têm apresentado recuperação de fluxo e vendas.
Se a renda das famílias aumentar com juros menores, os resultados podem ser impulsionados.
📦 Logística
Esse segmento segue com demanda aquecida pelo e-commerce e reconfiguração da cadeia de distribuição.
Mesmo em juros altos, a vacância caiu. Num ciclo de estímulo, o setor pode atrair ainda mais investimentos.
FIIs de Papel
Os fundos de papel investem majoritariamente em créditos imobiliários (CRIs).
Em 2025, esses fundos foram favorecidos pela Selic alta, mas em 2026 pode ocorrer o movimento inverso.
Ainda assim, eles continuam importantes para dar previsibilidade e diversificação à carteira.
Por que ainda valem atenção?
- Podem atuar como colchão de renda enquanto os de tijolo se valorizam.
- Alguns FIIs carregam CRIs atrelados à inflação, que podem proteger o investidor de diferentes cenários.
- A gestão ativa pode buscar operações com spreads mais interessantes.
FIIs Híbridos
Os híbridos combinam tijolo + papel ou diversos segmentos em um mesmo portfólio.
Esses fundos tendem a ser procurados quando há incerteza sobre qual setor vai liderar o ciclo, porque oferecem flexibilidade.
Uma carteira híbrida pode ser composta por:
- Logística + CRIs
- Lajes + shoppings
- Diversificação entre cidades
Esse tipo de fundo pode se beneficiar de um movimento mais amplo do mercado, sendo uma alternativa relevante para 2026.
FIIs de Desenvolvimento
São fundos que investem em incorporação, retrofit ou construção de novos projetos.
A queda dos juros reduz o custo das obras e aumenta a margem potencial. Por outro lado, são fundos mais arriscados e exigem leitura aprofundada do investidor intermediário.
Exemplo prático:
Imagine um fundo que inicia a construção de um galpão logístico em 2026. Com juros menores, o financiamento é mais barato e o valor de venda/locação futura pode ser maior.
Esse tipo de fundo pode capturar essa diferença.
Exemplos ilustrativos de FIIs que podem ser analisados (não recomendação)
Para fins didáticos, seguem alguns exemplos genéricos, apenas para ilustrar setores:
- Fundos logísticos de grande porte.
- Fundos de shoppings com presença nacional.
- Fundos de lajes em regiões consolidadas.
- Fundos de papel com CRIs atrelados ao IPCA.
- Fundos híbridos que equilibram tijolo e crédito.
As informações contidas neste material são de caráter exclusivamente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento ou recomendação de investimentos. Este conteúdo não leva em consideração objetivos específicos de investimento, situação financeira ou necessidades particulares de qualquer pessoa. O investidor deve, antes de tomar qualquer decisão, realizar sua própria avaliação e, se necessário, consultar um profissional qualificado.
Perguntas frequentes sobre FIIs para investir em 2026
A queda da Selic realmente beneficia FIIs?
Na maior parte dos ciclos, sim. Com juros menores, vários fundos acabam reprecificados, pois o mercado passa a aceitar taxas de retorno mais baixas.
Os FIIs de papel vão perder rendimento?
A renda pode diminuir em alguns casos, mas esses fundos continuam importantes em uma carteira equilibrada.
Compensa montar carteira só com FIIs de tijolo em 2026?
A diversificação costuma reduzir riscos. Combinar setores pode trazer equilíbrio entre renda e valorização.
É possível começar investindo com pouco?
Sim. Muitos FIIs têm cotas acessíveis e permitem aportes mensais.
Montando uma carteira inteligente de FIIs para 2026
Uma carteira equilibrada pode incluir:
- Uma base sólida de fundos logísticos e de lajes.
- Exposição estratégica a shoppings.
- Um percentual menor em fundos de papel para manter estabilidade.
- Eventualmente, participação em desenvolvimento para quem tolera mais risco.
Dessa forma, o investidor se posiciona para capturar tanto renda mensal quanto potencial valorização com a queda dos juros.
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