Comprar apartamento na planta pode ser um negócio muito atrativo, já que o preço costuma ser mais baixo do que comprar um imóvel pronto. Porém, você precisa saber exatamente como funciona esse processo, e quanto vai pagar para comprar um imóvel na planta!
Comprar imóvel na planta: como funciona?
Comprar um apartamento na planta significa, basicamente, comprar um imóvel que ainda não está pronto, ou seja, que existe apenas no projeto.
Essa é uma forma de adquirir um imóvel que coloca em prática a clássica dinâmica de risco e retorno.
Isso porque, ao comprar um imóvel que não existe ainda, seus pagamentos são utilizados pela incorporadora para, fundamentalmente, financiar o projeto.
Ou seja, você corre alguns riscos a mais, de atrasos e até – em casos extremos – não entrega do imóvel.
Porém, em troca disso, recebe uma condição mais descontada de aquisição do apartamento, como vamos mostrar mais a seguir…
Existem 5 fases principais envolvidas na compra de um apartamento na planta:
1️⃣ Negociação e reserva
Após encontrar um imóvel cujo projeto atenda às suas necessidades, você negocia o preço e as condições de pagamento diretamente com a construtora ou com o corretor responsável, e faz a reserva.
2️⃣ Assinatura do contrato e pagamento de entrada
Após a reserva, é elaborado um contrato de compra. Nele, estarão estabelecidos os valores, as condições de pagamento, o prazo de entrega, os materiais a serem utilizados na construção, entre outras informações importantes. É nessa fase que você paga a entrada do imóvel.
3️⃣ Pagamentos durante a construção
Durante o período de construção, você realizará pagamentos de acordo com o cronograma estabelecido no contrato. Esses pagamentos são chamados de “parcelas” e podem ser mensais ou seguir outro padrão acordado previamente.
4️⃣ Vistoria e entrega do imóvel
Quando a construção estiver concluída, é agendada uma vistoria para verificar se tudo está conforme o combinado. Após a aprovação, ocorre a escrituração e a entrega das chaves para você.
5️⃣ Registro do imóvel
Após receber as chaves e finalizar os pagamentos, é necessário registrar o imóvel em seu nome no cartório da região.
Vantagens e desvantagens de comprar um imóvel na planta
E quais as vantagens e desvantagens de comprar um imóvel assim?
Vantagens de comprar um imóvel na planta
Entre as vantagens, temos:
🟢 Preço
A grande vantagem de comprar um apartamento na planta é, claro, o preço.
Como mencionado, comprar um imóvel na fase de projeto é mais arriscado do que com o apartamento pronto, então o preço é, naturalmente, mais baixo, para estimular as pessoas a fazerem esse investimento. Oferta e demanda básica.
Além disso, você pode conseguir melhores condições de pagamento no parcelamento.
🟢 Valorização do imóvel
Muitas vezes um imóvel comprado na planta se valoriza depois do seu lançamento, permitindo que você tenha um bom retorno com a venda às vezes logo após sua entrega.
O principal fator que pode influenciar nisso é a valorização da vizinhança no entorno do empreendimento!
🟢 Personalização do imóvel
Outra vantagem de comprar um imóvel na planta é a possibilidade de você personalizar o apartamento de acordo com a sua vontade.
Para você, isso é obviamente bom, e para a incorporadora também, pois isso evita desgastes com adequação dos espaços e aumento de custos na hora da entrega das chaves.
Essa é uma vantagem importante para quem deseja morar no imóvel que está comprando durante muito tempo, principalmente.
Desvantagens de comprar um imóvel na planta
Porém, nem tudo é um mar de flores, e existem também algumas desvantagens na compra de um imóvel na planta, que são justamente a contraparte dessas vantagens citadas.
🔴 Maior tempo de espera para a mudança
Se você está com pressa para se mudar, essa pode não ser a estratégia ideal para você.
Isso porque, ao comprar um imóvel na planta, você está “patrocinando” sua construção, que, para prédios residenciais, demora em média 3 anos para ser finalizada.
Muitas pessoas não se atentam ao fato de que pode haver um longo período entre a compra e a entrega das chaves, mas esse é um ponto fundamental dessa modalidade de compra de imóveis.
🔴 Atrasos na obra
Além da espera naturalmente maior, ainda há a possibilidade de você enfrentar atrasos.
Obras costumam passar por isso, e, se você for comprar um imóvel na planta, saiba que pode acabar se mudando bem depois do planejado por causa de possíveis atrasos na obra.
🔴 Apartamentos prontos são diferentes do projeto
Outra desvantagem é que, depois de prontos, os apartamentos podem ficar diferentes dos projetos apresentados em maquetes e modelos 3D para você na época da compra.
É importante ter isso em mente para evitar decepções e frustrações ao receber o seu imóvel.
🔴 Possibilidade de falência da construtora
Também é necessário saber que não é impossível a construtora falir por inúmeros motivos.
Se essa fatalidade realmente acontecer durante a construção, você, inevitavelmente, terá que entrar com processo judicial pedindo a rescisão contratual mais os valores adequados, corrigidos e com multa.
Alguma parte do seu investimento deve voltar, mas é uma dor de cabeça desagradável quando acontece…
Cuidados ao comprar um imóvel na planta
Por todos esses motivos, é importante tomar alguns cuidados ao comprar um imóvel na planta, como verificar a reputação e o histórico da empresa responsável pela construção, com informações sobre obras anteriores, reclamações de clientes, ações judiciais etc.
Além disso, recomendamos que você leia atentamente o contrato de compra e venda, analisando todas as cláusulas, prazos, formas de pagamento, especificações do imóvel, possíveis penalidades e todos os demais detalhes. Se possível, faça isso na presença de um advogado especializado em direito imobiliário.
Nessa mesma linha, conhecer seus direitos como consumidor e estar ciente dos procedimentos legais em caso de problemas durante ou após a compra do imóvel na planta é importante também.
Finalmente, recomenda-se também a reserva de recursos para possíveis imprevistos, custos extras, taxas e despesas que possam surgir ao longo do processo de compra.
Quais os custos de comprar um imóvel de R$ 1 MILHÃO na planta?
Para comprar um imóvel de R$ 1 milhão na planta, existem 3 custos principais que você terá que planejar.
Os dois primeiros são muito parecidos com aqueles que você tem ao comprar um imóvel pronto:
- Entrada: Ou seja, o valor inicial para assegurar a compra do imóvel em primeiro momento;
- Parcelas Financiadas: O resto do pagamento não entregue na forma da entrada, mas que será pago mensalmente pelos próximos anos.
Porém, comprar o imóvel na planta, por sua imprevisibilidade, pode requerer mais um pequeno investimento:
- Reserva financeira: É necessário ter uma reserva financeira de maneira que imprevistos e os reajustes dos juros durante a construção não te coloquem em dívidas.
É interessante que essa reserva esteja investida em renda fixa, sem riscos, que suba um pouco todo dia, como Tesouro SELIC, um Fundo DI ou uma CDB com liquidez diária.
Assim, você poderá sacá-la quando for necessário!
E afinal, quanto sai tudo isso?
Primeiramente, cabe mencionar que vamos considerar que o “Imóvel de R$ 1 milhão” custaria R$ 1 milhão se fosse vendido pronto, obviamente.
E, feita nossa pesquisa em diversas fontes, descobrimos que um imóvel na planta custa, em média, de 20 a 30% menos que um imóvel equivalente pronto.
Em alguns casos excepcionais, esta diferença pode chegar a até 50%.
Por isso, o desconto é sem dúvida o maior atrativo de comprar imóveis nesta modalidade.
Além disso, geralmente, o comprador dá uma entrada de 30%, que divide em parcelas mensais, com algumas parcelas extras cobradas semestralmente ou anualmente, de acordo com o tipo de contrato, mas vamos considerar aqui a entrada em uma parcela só.
O restante, chamado de “saldo devedor”, segue algum financiamento contratado pelo comprador e é reajustado com alguma frequência.
Finalmente, para você ter uma reserva financeira segura para imprevistos, vamos considerar que ela deve ser equivalente a 6 parcelas mensais do seu financiamento, para garantir.
Assim, considerando que na planta teríamos um desconto médio de 25% no valor do imóvel que, pronto, custaria R$ 1 milhão, o valor dele fica em R$ 750.000.
Dessa forma, a entrada de 30% seria um valor de R$ 225.000.
Quanto às parcelas, vamos considerar 2 cenários:
1️⃣ Fechamento mais rápido, em 120 meses (10 anos)
Utilizando a calculadora da Mobills, fizemos o cálculo de quanto ficaria o pagamento mensal das parcelas considerando juros mensais de 0,8% (ou seja, mais ou menos 10% ao ano, como está a média de alguns bancos para esse tipo de financiamento):
As parcelas ficariam em R$ 6.822,15 ao mês pelos próximos 10 anos.
Além disso, considerando uma reserva de 6 vezes esse valor, ela seria de R$ 40.932,90, aproximadamente!
2️⃣ Fechamento longo, em 360 meses (30 anos)
Utilizando as mesmas diretrizes, mas o prazo de 36 meses:
As parcelas ficariam em 36 vezes de R$ 4.452,84, e a reserva seria de R$ 26.717,04.
Então os dois cenários para comprar na planta um imóvel que, pronto, valeria R$ 1 milhão, são:
| Cenário 1 | Cenário 2 | |
| Entrada | R$ 225.000 | R$ 225.000 |
| Parcelas | 120x de R$ 6.822,15 | 360x de R$ 4.452,84 |
| Reserva | R$ 40.932,90 | R$ 26.717,04 |
Vale a pena comprar um imóvel na planta?
E por esses valores, vale a pena comprar um apartamento de R$ 1 milhão na planta?
Como você viu, é possível garantir um bom desconto em um apartamento na planta, já que o risco garante mais desconto, e o valor original será pago diretamente para a construtora e não para o proprietário anterior.
Por isso o imóvel na planta também pode ser uma boa opção para quem quer fazer um investimento.
Nesse ponto, segundo uma pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o investimento em imóveis gerou um retorno médio de 15,3% ao ano na década passada, somando ganhos com aluguéis e também a valorização das propriedades no período.
Então comprar um imóvel na planta pode ser sim uma opção interessante se você tem dinheiro para isso, e não tem muita pressa para se mudar ou para alugar seu imóvel, pois, como dito, um apartamento na planta demora para ficar pronto.
Já a compra de um imóvel pronto permite mobilidade imediata logo após à aquisição, porém as plantas normalmente não são tão modernas, bem como os equipamentos que guarnecem o imóvel e o condomínio.
Por isso, cabe a você entender o que busca e o que faz mais sentido no seu orçamento no momento!
