Será que vale mais a pena investir seu dinheiro em FIIs na Bolsa de Valores ou comprar imóveis para alugar diretamente? Neste artigo, vamos responder essa dúvida!
O investimento em imóveis sempre foi o favorito dos brasileiros…
Porém, recentemente, o mercado financeiro tem oferecido outras formas de colocar seu dinheiro para trabalhar no mercado imobiliário.
Comprar apartamentos, casas, salas comerciais e terrenos não são mais as únicas formas de investir em imóveis: agora temos CRIs, LCIs e, mais predominantemente, os Fundos Imobiliários.
Mas será que vale mais a pena investir em FIIs ou continuar no método tradicional de comprar e alugar imóveis?
Se seu foco é receber dinheiro, qual a opção ideal?
É disso que vamos falar neste artigo, no qual vamos mostrar as vantagens e desvantagens de cada sistema e responder qual que nós preferimos!
Como funciona investir em Fundos Imobiliários?
Antes de qualquer coisa, é importante entender como os FIIs funcionam!
Os Fundos de Investimento Imobiliário – os famosos FIIs – nada mais são do que agrupamentos de investidores que juntam seu capital para investir no mercado imobiliário.
A divisão do fundo é feita por “cotas”, e os investidores são chamados “cotistas”.
O dinheiro levantado dessa união de investidores é administrado por um gestor, responsável por seguir os objetivos e a política do fundo, e ele emprega o capital dos cotistas para construção de imóveis e/ou compra de ativos.
A rentabilidade chega da locação ou da venda dos ativos imobiliários, e os lucros obtidos pelo fundo são distribuídos entre os investidores, de forma proporcional à quantidade de cotas que cada um tem.
Existem 2 tipos principais de Fundos Imobiliários:
- Fundos de tijolo: que possuem ativos físicos, tais como shopping centers, edifícios empresariais, hotéis e galpões;
- Fundos de papel: que possuem aplicações financeiras no setor imobiliário, como LCIs, CRIs e cotas de outros fundos.
Também é possível combinar entre esses modelos de Fundos Imobiliários, o que dá origem aos fundos híbridos.
Os FIIs podem ter vários ramos, dependendo do tipo de ativo no qual focam. Alguns exemplos são: shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, educação, hospitais, agências bancárias, desenvolvimento de imóveis e até de outros Fundos.
✅ Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários?
E quais as vantagens de investir em FIIs?
- Isenção de impostos: o investidor pessoa física tem isenção no Imposto de Renda sobre dividendos, e também está isento do pagamento anual do IPTU. A única tributação é sobre a venda das cotas, cuja alíquota é de 20% sobre o lucro obtido.
- Diversificação: os riscos do investimento são diluídos através da diversificação em diferentes tipos de imóveis e localizações.
- Acessibilidade: o investimento mínimo em FIIs é relativamente baixo, com cotas de alguns fundos sendo negociadas a R$ 10,00.
- Renda passiva: FIIs distribuem renda regular proveniente dos aluguéis dos imóveis com relativa regularidade quando comparados a outros investimentos.
- Gestão profissional: a administração dos FIIs é feita por gestores experientes no mercado imobiliário.
- Liquidez: você tem a possibilidade de vender suas cotas de FIIs na Bolsa de Valores a qualquer momento, e muito mais rapidamente do que venderia um imóvel.
❌ Quais as desvantagens de investir em Fundos Imobiliários?
Mas nem tudo é perfeito… qual o lado ruim dos Fundos Imobiliários?
- Menor controle sobre o ativo: nos FIIs, todas as decisões são tomadas pela equipe gestora. Isso inclui decisões sobre locações, reformas, venda de ativos e distribuição de rendimentos.
- Riscos de gestão e transparência: em casos de má gestão ou falta de transparência, o rendimento e o valor das cotas de um Fundo Imobiliário podem ser prejudicados.
- Risco de Mercado: como os FIIs são negociados em Bolsa, suas cotas estão sujeitas a flutuações diárias, influenciadas por fatores econômicos e de mercado que nem sempre refletem o valor real dos imóveis do FII.
- Impossibilidade de usufruir do imóvel: não é porque você é cotista de um Fundo Imobiliário de Hotéis que você pode dormir num quarto! Mas, brincadeiras à parte, ao investir em Fundos Imobiliários, você não é “dono” dos imóveis como seria se tivesse comprado eles diretamente, e não pode usá-los para moradia própria, nem para locações temporárias ou comerciais, por exemplo.
Como funciona investir em imóveis físicos?
Investir diretamente em imóveis é bem mais fácil de explicar do que o funcionamento dos FIIs…
Você certamente já viu algum parente, amigo ou colega de trabalho falando sobre esse sistema clássico de investimento.
Você compra uma casa, apartamento ou sala comercial, aluga ele para outra pessoa e recebe o dinheiro do aluguel para usar como quiser.
No futuro, se valer a pena, você pode até vender esse imóvel que adquiriu para recuperar o investimento com rentabilidade.
Muitas vezes, esse método de investimento envolve financiamento, reformas, busca ativa de inquilinos e uma gestão ativa e próxima dos imóveis que você possui – mas, mesmo com essas tarefas, o investimento direto em imóveis segue sendo um dos favoritos dos brasileiros!
✅ Quais as vantagens de investir em imóveis físicos?
E quais as vantagens de investir assim?
- Controle total sobre o ativo: ao comprar um imóvel, você tem autonomia para tomar decisões sobre reformas, locação, gestão e venda. Nos FIIs, as decisões são tomadas pela equipe de gestão.
- Renda direta de aluguel: com imóveis, você recebe o aluguel diretamente, e pode negociar reajustes e condições de contrato. Isso permite ajustar a renda passiva de acordo com o mercado e com os acordos que você tiver com seus inquilinos.
- Possibilidade de usufruir do imóvel: o imóvel que você possui pode ser usado para outras finalidades, como para moradia própria em caso de necessidade, ou para aluguel temporário, o que oferece uma flexibilidade que FIIs não têm.
❌ Quais as desvantagens de investir em imóveis físicos?
- Baixa liquidez: imóveis são ativos ilíquidos, ou seja, a venda deles pode levar meses. É um dinheiro que você não conseguirá receber rapidamente se precisar.
- Capital inicial elevado: comprar um imóvel demanda um investimento inicial significativamente maior do que FIIs.
- Custos de manutenção: a manutenção, consertos e reformas de seu imóvel são inteiramente sua responsabilidade.
- Riscos de vacância concentrados: em um imóvel individual, um período de vacância ou inadimplência do inquilino representa uma perda total do rendimento até que a ocupação seja retomada.
- Menor diversificação e exposição geográfica: ao investir diretamente em um imóvel, você fica exposto a um único ativo em uma localização específica, enquanto FIIs expõe você a até centenas de imóveis em vários estados simultaneamente.
Quanto rende investir em Fundos Imobiliários?
Quem deseja viver de seus investimentos vai gostar de saber que os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% do valor arrecadado com aluguéis para os seus cotistas.
Há ainda a possibilidade de obter lucro com a negociação das cotas no mercado financeiro, de forma similar à compra e venda de ações.
Mas é importante lembrar que esse é um investimento de renda variável, e não é possível ter uma previsão exata da sua lucratividade.
Apesar do rendimento dos FIIs variar bastante, em geral os FIIs no Brasil tendem a oferecer um retorno mensal que gira em torno de 0,5% a 1% do valor investido.
Ou seja, para esses investimentos, esse seria o retorno esperado:
| INVESTIDO | RETORNO MENSAL |
| R$ 50.000 | Entre R$ 250 e R$ 500 |
| R$ 100.000 | Entre R$ 500 e R$ 1.000 |
| R$ 300.000 | Entre R$ 1.500 e R$ 3.000 |
| R$ 500.000 | Entre R$ 2.500 e R$ 5.000 |
| R$ 1.000.000 | Entre R$ 5.000 e R$ 10.000 |
| Subordinadas | Entre R$ 25.000 e R$ 50.000 |
Não é promessa de retorno
Apesar dessas estimativas, os ganhos dependem de fatores como a situação do setor imobiliário, a forma como o patrimônio está organizado e o valor das cotas.
Portanto, oscilações nos rendimentos podem ser frequentes.
Quanto rende comprar um imóvel para alugar?
Em relação a imóveis comprados para aluguel, o Índice Fipezap dá uma noção boa de quanto você pode esperar receber nas principais cidades do Brasil, além de no país como um todo.
Usando como referência o Fipezap Residencial de outubro de 2024, ao alugar um imóvel para moradia no Brasil, você pode esperar receber, em média, 5,96% do valor do imóvel ao ano.
Isso daria aproximadamente 0,496% do valor do imóvel por mês, deixando a rentabilidade esperada assim:
| INVESTIDO | RETORNO MENSAL |
| R$ 50.000 | R$ 248 |
| R$ 100.000 | R$ 496 |
| R$ 300.000 | R$ 1.488 |
| R$ 500.000 | R$ 2.480 |
| R$ 1.000.000 | R$ 4.960 |
| Subordinadas | R$ 24.800 |
Não é promessa de retorno
Agora, usando como referência o Fipezap Comercial de setembro de 2024, ao alugar um imóvel para fins comerciais no Brasil, você recebe, em média, 6,61% do valor do imóvel ao ano.
Com isso, sua rentabilidade mensal ficaria em 0,55%:
| INVESTIDO | RETORNO MENSAL |
| R$ 50.000 | R$ 275 |
| R$ 100.000 | R$ 550 |
| R$ 300.000 | R$ 1.650 |
| R$ 500.000 | R$ 2.750 |
| R$ 1.000.000 | R$ 5.500 |
| Subordinadas | R$ 27.500 |
Não é promessa de retorno
Qual o melhor investimento? Fundos Imobiliários ou Imóveis Físicos?
Mas, afinal, qual a melhor opção para investir?
Fundos Imobiliários ou investimento direto em imóveis?
Apesar de ambos serem bons investimentos, aqui na Faz Capital, nós preferimos os Fundos Imobiliários!
Primeiro, pela facilidade de acesso: esse tipo de ativo é uma forma simples de diversificar a carteira de investimentos, mesmo com pouco dinheiro.
Uma boa carteira de FIIs também tende a ter uma rentabilidade mais previsível do que um imóvel que poderia ser comprado com o mesmo valor.
Isso porque, se um inquilino deixa seu imóvel, isso pode significar um bom tempo de interrupção na renda daquele aluguel. Porém, os Fundos Imobiliários tendem a possuir diversos ativos, e assim o cotista não depende de apenas um aluguel para manter uma renda consistente.
Além disso, é comum que o patrimônio inserido nos fundos seja composto por empreendimentos utilizados por grandes empresas, o que aumenta o potencial de valorização desses ativos.
A liquidez também representa um fator importante. É bom saber que seus FIIs podem ser facilmente convertidos em dinheiro caso seja necessário, mais rápido do que uma casa ou apartamento seria.
Finalmente, a oportunidade de lucrar com imóveis sem se preocupar com inquilinos, IPTU, documentação e outras burocracias pode ter um grande impacto positivo na carteira e na tranquilidade do investidor.
Porém, nem tudo é perfeito: para saber se vale a pena investir em um FII, é preciso ter noções boas de vários fatores, como:
- A quantidade de imóveis listados no fundo
- A localização dos imóveis e o potencial de valorização
- A taxa de vacância dos imóveis
- O histórico da administradora do fundo
- Os tipos de contratos de locação
- No caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários, os ativos do certificado e a securitizadora
- A taxa de administração ou de performance cobrada pela gestão do fundo
- E mais…
Se você quer ter FIIs na sua carteira, mas não quer ter o trabalho de pensar em tudo isso, temos um time de especialistas aqui na Faz Capital pronto para ajudar você com tudo!
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E nos vemos no próximo artigo da Faz Capital!
