Financiamento imobiliário: o que é e como fazer

Atualizado em 20 de dezembro de 2023

6 minutos de leitura

Por Redação Faz Capital

O desejo da casa própria muitas vezes se concretiza por meio do financiamento imobiliário.

Este guia vai desvendar cada faceta desse processo, desde a definição do valor até a escolha da melhor taxa, proporcionando uma compreensão profunda para quem busca realizar esse sonho de maneira consciente e bem-informada.

O QUE É FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

O financiamento imobiliário é um instrumento complexo, mas crucial, que viabiliza a aquisição de um imóvel por meio de um empréstimo concedido por instituições financeiras.

Em linhas gerais, o banco paga parte do valor do imóvel para o vendedor, e o tomador do empréstimo quita essa dívida ao longo de um período preestabelecido.

Esse período pode ser de até 35 anos, dependendo das condições acordadas. As parcelas mensais abrangem não apenas a amortização do empréstimo, mas também os juros e encargos associados.

Consideremos a compra de um apartamento de R$ 300.000,00. Com um financiamento de 80% desse valor (R$ 240.000,00) e uma taxa de juros de 11,00% ao ano por 30 anos, as parcelas mensais seriam aproximadamente R$ 2.200,00.

Valor de compra do imóvel Valor de entrada Valor do financiamento Taxa de juros Tempo de financiamento Valor aproximado das parcelas
R$ 300 mil R$ 60 mil R$ 240 mil 11% a.a. 30 anos R$ 2.200

Ressaltamos que os valores apresentados são aproximados e foram simulados com base nos dados disponíveis. As condições reais podem variar.

Só posso financiar 80% do valor?

A entrada, muitas vezes referida como “sinal”, é uma parte fundamental do processo de financiamento imobiliário. Essa é a quantia que o comprador deve pagar do próprio bolso no momento da compra do imóvel.

A entrada serve como uma espécie de garantia para o banco, mostrando que o comprador está investindo seu próprio dinheiro no negócio. Isso demonstra ao banco que o comprador está menos propenso a abandonar o financiamento, pois tem uma participação financeira significativa no imóvel.

Além disso, a entrada também contribui para a redução do valor total a ser financiado, o que pode resultar em parcelas mensais mais acessíveis.

Como é calculado o valor para entrada?

A porcentagem da exigência de entrada pode variar, mas o mais comum são valores em torno de 10% a 20% do valor total do imóvel. Por exemplo, se o imóvel custa R$ 300.000,00 e a exigência de entrada é de 15%, o comprador precisará pagar R$ 45.000 do próprio bolso no momento da compra.

A porcentagem da entrada é baseada em diversos fatores, incluindo o histórico de crédito do comprador, o tipo de financiamento, a política da empresa financiadora e as condições de mercado. Em alguns casos, programas governamentais ou iniciativas do setor imobiliário podem oferecer condições especiais, reduzindo a porcentagem de entrada necessária.

Geralmente, uma exigência de entrada maior pode resultar em condições de financiamento mais favoráveis, como taxas de juros mais baixas e prazos mais flexíveis. No entanto, compradores com menos recursos podem enfrentar desafios ao buscar financiamento, especialmente se a exigência de entrada for alta.

COMO FUNCIONA UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

A complexidade do financiamento imobiliário reside na dinâmica de um empréstimo para a compra de um ativo de alto valor.

Como já vimos, as parcelas mensais são compostas por:

  • Amortização (que é a parte efetivamente paga da dívida) +
  • Juros +
  • Encargos acessórios +
  • Seguros obrigatório.

O total é calculado com base em diversos fatores, como a taxa de juros, o prazo do financiamento e as condições de mercado. Ao longo do tempo, parte do pagamento mensal é direcionada para a redução do saldo devedor, contribuindo para a quitação do empréstimo.

DICA: para comparar as taxas em instituições diferentes, utilize sempre o Custo Efetivo Total (CET), que é a taxa já com os engargos gerais.

Nos primeiros anos do financiamento, a maior parte do pagamento destina-se aos juros. No entanto, essa proporção se inverte à medida que o tempo avança, favorecendo a amortização.

COMO CONSEGUIR UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

Conseguir um financiamento imobiliário é uma jornada que exige comprovações detalhadas de capacidade financeira e integridade.

Instituições financeiras geralmente requerem documentos como:

  • Comprovante de renda,
  • Extratos bancários,
  • Documentos pessoais,
  • Comprovante de residência.

Além disso, manter uma boa pontuação de crédito é fundamental. Você pode verificar o seu no site do Serasa Score.

Um histórico sólido de renda, documentação detalhada e uma entrada substancial aumentam as chances de obter um financiamento com taxas mais atrativas.

Se você está pensando em faer um financiamento imobiliário para morar sozinho, recomendamos que assista este vídeo:

COMO FAZER UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

O processo de obtenção de um financiamento imobiliário envolve uma série de etapas cruciais. Podemos resumir em:

  1. Faça simulações nas principais instituições financeiras da sua região
  2. Escolha a instituição financeira mais adequada
  3. Prepare a documentação
  4. Solicite uma análise de crédito
  5. Aguarde a assinatura do contrato

A escolha cuidadosa de um banco com histórico sólido e condições favoráveis maximiza as chances de sucesso durante o processo de financiamento.

TABELA SAC OU PRICE: QUAL É A MELHOR?

A decisão entre tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Sistema Francês de Amortização) é uma das escolhas cruciais ao optar por um financiamento imobiliário.

Vamos ver cada categoria com calma.

1️⃣ Tabela SAC

A tabela SAC, ou Sistema de Amortização Constante, é um método que se destaca por oferecer uma progressiva redução nas parcelas ao longo do tempo.

Nesse sistema, as amortizações da dívida permanecem constantes, enquanto os juros diminuem à medida que o saldo devedor é reduzido. Com isso, as parcelas iniciais são mais elevadas, uma vez que os juros representam uma proporção significativa do pagamento nos primeiros períodos.

Contudo, à medida que a dívida é amortizada, as parcelas diminuem, tornando-se mais acessíveis ao longo da vigência do financiamento.

2️⃣ Tabela Price

A tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização, caracteriza-se por manter as parcelas relativamente constantes ao longo de todo o período do empréstimo. Assim, oferece uma maior previsibilidade, facilitando o planejamento financeiro a longo prazo.

Nesse sistema, como as prestações englobam tanto a amortização do saldo devedor quanto os juros, sendo que a parcela de amortização aumenta gradualmente, enquanto a de juros diminui ao longo do tempo. 

sso significa que, desde o início do contrato, o tomador conhece o valor que pagará mensalmente, tornando essa opção atrativa para aqueles que buscam estabilidade em seus compromissos financeiros.

Leia também: Quanto custa construir uma casa? (Valores e dicas para economizar)

Como escolher?

A decisão entre as duas depende das preferências individuais, como a disposição para pagar parcelas iniciais mais elevadas ou a busca por estabilidade nos pagamentos mensais.

Optar pela tabela SAC pode significar parcelas iniciais mais altas, mas ao longo do tempo, a economia total pode superar a tabela Price, que oferece pagamentos mensais mais estáveis.

Lembre-se sempre de buscar orientação profissional e comparar as ofertas do mercado, garantindo as condições mais favoráveis para o seu financiamento. Este guia é seu aliado na jornada rumo ao lar dos seus sonhos.

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