Que tal ter participações em imóveis nos EUA e receber os aluguéis em dólares? É para isto que existem os REITs, nosso tópico de hoje.
Em 2023, o número de brasileiros que já investiam em imóveis através dos FIIs, os Fundos Imobiliários, ultrapassou 2,5 milhões! Nada mal para uma categoria que, poucos anos atrás, mal era conhecida do público em geral.
O fato é que o investidor está gostando de ser dono de imóveis através cotas de fundos e ganhar na valorização dos prédios e nos aluguéis mensais… mas prédios no Brasil e aluguel em reais.
🐣 Nasceu assim
Em 1960, o presidente americano Dwight Eisenhower transforma o REIT Act em lei, regulando a criação e operação deste tipo de investimento. Um REIT permite ao investidor médio ter participações em diversos imóveis através de corporações ou trusts, sendo remunerado pelos aluguéis destas propriedades.
Assim, para investir em imóveis, não era mais necessário acumular capital, imobilizá-lo em uma única propriedade e fazer a gestão dela até conseguir comprar outra. Com alguns poucos dólares, é possível aderir a um Real Estate Investment Trust (REIT) e, por extensão, colher os frutos de múltiplos imóveis.
No Telescópio 🔭
Hoje, há REITs disponíveis em todos os mercados maduros do mundo. Dos anos 60 para cá, somente nos EUA, o mercado de fundos com foco em investimentos imobiliários passou de US$ 1 trilhão, e quase US$ 2 trilhões no mundo todo.
Existem no mercado global mais de 900 REITs, com os mais diversos parâmetros.
🏥 Carteiras somente de hospitais e clínicas?
📱 De torres de celulares e data centers?
⛱️ E que tal de hotéis e resorts?
Sim, essas estratégias existem e estão disponíveis em brokers globais com valores de entrada bastante acessíveis.
No Microscópio 🔬
Os REITs não são exatamente iguais aos Fundos Imobiliários aqui do Brasil. Para começar, não são fundos em si.
Tecnicamente, são corporações ou trusts, mas na prática isso muda muito pouco para o investidor. Contanto que o REIT seja listado em uma bolsa de valores, basta comprar sua cota ou ação para investir.
Existem diversas características básicas para se constituir um REIT, mas as mais importantes para o investidor são:
1️⃣ Investir pelo menos 75% da carteira em ativos imobiliários, de liquidez e tesouro americano;
2️⃣ Obter pelo menos 75% de sua receita de aluguéis, juros de financiamentos imobiliários ou vendas de imóveis;
3️⃣ Pagar no mínimo 90% de sua receita tributável como dividendos a cada ano.
Como Investir em REITs?
Similar ao que acontece com os fundos imobiliários, os REITs costumam ser divididos em:
- Estratégias de “tijolo” ➜ buscam retornos na compra e venda de propriedades;
- Estratégias de “aluguel” ➜ buscam retorno tentando obter a maior ocupação de inquilinos possível em seus imóveis, cobrando os maiores aluguéis por isso.
Antes de escolher um REIT para fazer parte de seu portfólio, o investidor deve levar alguns itens em consideração:
➡️ Localização: os imóveis controlados estão em boa localização para aluguel ou que tenha potencial de valorização?
➡️ Taxa de ocupação: os imóveis costumam estar locados, ficam vagos com frequência ou têm muita rotatividade de inquilinos?
➡️ Qualidade dos inquilinos: os ocupantes dos imóveis do REIT são sólidos e bons pagadores?
➡️ Dividend Yield: o portfólio de imóveis é capaz de proporcionar bons dividendos em relação ao valor da cota ou ação?
Há diversos outros fatores a serem levados em consideração (qualidade da gestão, condições de mercado, endividamento etc.), mas esses já podem dar uma boa noção sobre se um REIT tem potencial para investimento. Eles também são dados acessíveis a partir das publicações do gestor, então o investidor não deve ter dificuldade em acessá-los.
A plataforma Nareit é especializada REITs, notícias e dados deste mercado. Você pode acessá-la aqui.
Bons investimentos!
Aviso legal
Aqui é o momento em que tenho que avisar que nada neste texto configura sugestão de investimento. Para escolher boas opções para incluir em seu portfólio, estude bastante e conte com seu especialista em investimentos internacionais.
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