Prédios residenciais ou comerciais, terrenos e loteamentos são alguns dos investimentos mais tradicionais dos brasileiros. Imóveis, em geral, estão relacionados a um histórico de segurança quando o assunto é manter ou desenvolver um patrimônio. Mas você sabia que dá para fazer isso no mercado financeiro? É só investir em fundos imobiliários! Inclusive, esse tipo de aplicação é um dos que mais tem se popularizado entre investidores brasileiros nos últimos anos.
Quando um grupo de investidores se reúne para aplicar recursos no mercado de imóveis, cria-se um fundo de investimento imobiliário (FII). O dinheiro costuma serve tanto para a construção de imóveis quanto para compra de ativos. A rentabilidade desse tipo de investimento está ligada à locação ou à valorização futura dos imóveis. Os lucros obtidos são distribuídos entre os investidores, de forma proporcional à contribuição inicial e à quantidade de cotas de cada investidor.
Cada fundo de investimento imobiliário conta com um gestor, responsável por seguir os objetivos e a política sobre os recursos definidos na sua criação. Dessa forma, quem investe nessa modalidade se torna um cotista, com direito a frações do fundo, mas sem responsabilidade legal sobre ele. Cabe à gestão do fundo, normalmente comandada por uma instituição financeira, tomar as decisões sobre os melhores ativos para comprar e vender.
Os tipos de fundos de investimento imobiliário
Você pode investir em fundos imobiliários de duas formas:
- Fundos de tijolo: possuem ativos referentes a imóveis físicos, tais como ações de shopping centers, edifícios empresariais, hotéis e galpões;
- Fundos de papel: possuem ativos referentes a aplicações financeiras no setor imobiliário, como LCIs e CRIs.
Também é possível combinar entre esses modelos de fundos imobiliários, o que dá origem aos fundos híbridos. Há uma grande variedade de FIIs no mercado brasileiro, cada um com características e peculiaridades diferentes. Alguns dos principais são:
FIIs de Shoppings:
Um tipo de imóvel muito popular no Brasil, mas que requer análise criteriosa de indicadores, como o administrador do shopping, histórico de resultados, localização geográfica do estabelecimento e sua estrutura;
Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas:
Também conhecidos como edifícios comerciais. Em geral, são investimentos de longo prazo, em média cinco anos, com possibilidade de revisão após três anos. O rompimento com o fundo antes do prazo costuma gerar multa.
FIIs de Galpões Logísticos:
Imóveis destinados à gestão de estoque, seleção e despacho de mercadorias. Podem ser locados para um ou mais clientes. Contratos convencionais têm duração média de cinco anos. Porém, contratos considerados atípicos têm prazos mais longos, de até 15 anos.
FIIs de Hotéis:
Investidores podem comprar a participação em hotéis para explorar as locações de quartos ou para vender as unidades hoteleiras. Também é possível obter rendimentos com a valorização dos ativos em si.
FIIs de Imóveis Educacionais:
Em geral, instituições de ensino são um investimento de baixo risco e bom potencial de valorização. Porém, além da localização e da maturidade da empresa educacional, é preciso considerar a possibilidade de a instituição se voltar ao ensino à distância.
FIIs de Hospitais:
Oferecem contratos de longo prazo e, em alguns casos, há participação em um percentual do faturamento dos hospitais. Vale lembrar que esses são imóveis com alta frequência de público, independentemente da situação econômica do país ou do mundo.
FIIs de Agências Bancárias:
A aquisição e personalização de áreas de locação para instituições bancárias oferece baixo risco, pois os inquilinos costumam ser grandes empresas. Os contratos de locação de agências bancárias geralmente são longos, o que gera garantia de fluxo de caixa. Porém, vale ficar atento ao crescimento do internet banking no Brasil, o que tem fechado muitas agências físicas ao redor do país.
FIIs de Fundos:
Também conhecidos como Fundos de Fundos (FOF), são aplicações que agregam recursos de um conjunto de investidores para obter lucro com a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.
FIIs de Desenvolvimento Imobiliário:
São fundos mais arriscados, mas oferecem um maior potencial de retorno. Neste caso, o investimento é na construção de imóveis com o objetivo de vender as unidades e lucrar com a negociação.
Como calcular os rendimentos?
Para quem deseja viver de seus investimentos, os fundos imobiliários despontam como uma boa opção, pois seus rendimentos são mensais. Todos os fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do valor arrecadado com aluguéis para os seus cotistas. Há ainda a possibilidade de obter lucro com a negociação das cotas no mercado financeiro, de forma similar à compra e venda de ações.
Mas é importante lembrar que esse é um investimento de renda variável. Por isso, não é possível ter uma previsão exata da sua lucratividade. Os ganhos dependem de fatores como a situação do setor imobiliário, a forma como o patrimônio está organizado e o valor das cotas. Portanto, oscilações nos rendimentos podem ser frequentes. Há ainda o caso dos fundos de papéis, em que os rendimentos são calculados a partir de indexadores como CDI, IGP-M e taxa Selic.
As vantagens de investir em fundos imobiliários
Uma das principais vantagens desse tipo de investimento é a isenção no Imposto de Renda para pessoas físicas. Isso não é possível no caso do aluguel direto de imóveis, apenas através dos fundos de investimento. O cotista também está isento do pagamento anual do IPTU. A única tributação é sobre a venda das cotas, cuja alíquota é de 20% sobre o lucro obtido.
Outro atrativo de investir em fundos imobiliários é a alta liquidez, ou seja, a facilidade em resgatar o dinheiro aplicado. A mesma agilidade se dá na compra e venda de ativos, realizada de forma inteiramente online, seja por meio de uma corretora, seja por plataforma de home broker. As transações são feitas em poucos minutos, enquanto a venda de um imóvel físico pode levar meses ou até anos.
Além disso, ao contrário de quando o aluguel é recebido diretamente de inquilinos, não há obrigações administrativas para o cotista. Assim, investir em fundos é uma maneira descomplicada de lucrar com o setor imobiliário. A facilidade também está na acessibilidade do investimento. Há variação nos aportes exigidos para iniciar a aplicação, de acordo com o tipo de ativos que compõem o fundo, mas de forma geral é possível iniciar o investimento com valores bem baixos, a partir de algumas dezenas de reais.
Fundos Imobiliários: um caminho para a diversificação da carteira
Aplicar em fundos imobiliários pode se tornar uma forma barata de diversificar a carteira de investimentos. O cotista pode selecionar quais ativos farão parte de seu fundo imobiliário, ainda que dependa da boa administração do gestor financeiro responsável para obter resultados.
Essa é uma clara vantagem para investidores mais inexperientes, pois a gestão do fundo garante seus pagamentos. Fora do mercado financeiro, por exemplo, se um inquilino deixa um imóvel, isso pode significar um bom tempo de interrupção na renda daquele aluguel. Porém, um fundo imobiliário possui diversos ativos. Assim, o cotista não depende de apenas um aluguel para manter uma renda consistente. É comum que o patrimônio inserido nos fundos seja composto por empreendimentos utilizados por grandes empresas, o que aumenta o potencial de valorização dos ativos. De qualquer forma, é muito importante conhecer o histórico e a qualidade da gestão antes de investir em um fundo imobiliário.
Saiba o que observar na hora de investir em fundos imobiliários
Para analisar se vale a pena investir em fundos imobiliários, não basta ter acesso ao histórico de rendimentos de um determinado FII. Como se trata de um ativo de renda variável, não há como garantir que a rentabilidade continuará seguindo a mesma tendência. Antes de aplicar, o investir deve conferir:
- A quantidade de imóveis listados no fundo;
- A localização dos imóveis de acordo com o potencial de valorização;
- A taxa de vacância e ocupação dos imóveis;
- O histórico da administradora do fundo imobiliário;
- Os tipos de contratos de locação disponíveis;
- No caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários, verificar os ativos do certificado e a securitizadora;
- A taxa de administração ou de performance cobrada pela gestão do fundo;
- A taxa de corretagem cobrada pela corretora (boa notícia: a XP Investimentos não cobra corretagem no autoatendimento!);
- As taxas cobradas pela B3 no momento da compra do FII.
Apesar de ser uma operação simples, investir em fundos imobiliários deve estar alinhado tanto ao perfil quanto aos objetivos do investidor. Os FIIs são ativos de renda variável, em geral mais recomendados para investidores audazes ou que tenham a possibilidade de focar em rendimentos de longo prazo.
A oportunidade de lucrar com imóveis sem se preocupar com inquilinos, IPTU, documentação e outras burocracias pode ter um grande impacto positivo na vida do investidor. É a chance de garantir rendimentos mensais, isentos de IR, sem se preocupar diretamente com a gestão dos ativos.
Agora que você já aprendeu como investir em fundos imobiliários, é hora de começar! Entre em contato com a Faz Capital para elevar seus ganhos. Nossos assessores financeiros estão à disposição para ajudar.
